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房屋买卖中定金与违约金的选择适用/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-05-19 09:24:02  浏览:8731   来源:法律资料网
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定金与违约金的选择适用

奚正辉


  2010年5月31日,樊某通过中介公司向邹某购买了上海市北京西路一套房屋,总价700万,双方签署了《房地产买卖居间协议》,《居间协议》约定:《居间协议》签署后15日内签署《上海市房地产买卖合同》,若卖方未能履行,应向买方双倍返还定金;若买方未能履行,已支付的定金不予返还;守约方亦可要求违约方支付违约金为总房价款的10%,守约方亦可要求违约方继续履行本协议。当日,买方支付了定金20万元。
  邹某因在外地出差,不能及时赶到上海,于2010年6月1日及时跟樊某与中介公司沟通,要求往后顺延签约期。樊某同意签约期延长到2010年7月15日之前,签署了《补充协议》,因此双方在2010年6月15日都没有到中介公司签约。2010年6月18日,邹某到上海办理了公证委托书,委托代理人代办出售事宜。2010年6月19日,邹某通知樊某第二天签约,但是樊某短信回复拒绝买受该房屋,并要求退还全部定金,邹某没有同意。
  双方多次协商不果,樊某起诉到法院,要求邹某赔偿违约金10%的违约金(70万元)。邹某不服,提出反诉,要求樊某赔偿10%的违约金。
  双方的争议焦点是:谁违约;违约金与定金的适用。
  樊某认为邹某违约,没有在原定的日期2010年6月15日前签约,而且公证委托书也是逾期3日才办理的,违反了约定,理应承担违约责任。
  邹某认为樊某违约,其同意延期到2010年7月15日之前签约,邹某没有逾期,现在樊某违反当初的承诺,违约不买该房屋,理应承担违约责任。
  根据《合同法》第一百一十六条:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”。本案中双方都选择了违约金,因为违约金要比定金高50万元。法院根据当事人的诉请主张,依法适用违约条款,不再适用定金罚则。本案中樊某故意撕毁合约,违约事实清楚,理应承担违约责任,樊某赔偿邹某违约金70万元,樊某已经支付的定金20万冲抵违约金。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
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安徽省人民政府关于在长江河道安徽段禁止采砂的规定

安徽省人民政府


安徽省人民政府令
 (第127号)


  《安徽省人民政府关于在长江河道安徽段禁止采砂的规定》已经2000年10月20日省人民政府第64次常务会议通过,现予发布施行。

                            
省长 许仲林
                         
2000年10月23日



      安徽省人民政府关于在长江河道安徽段禁止采砂的规定



  第一条 为了维护长江河势稳定,保障长江防洪和交通航运的安全,根据有关法律、法规,结合本省实际,制定本规定。


  第二条 自本规定发布之日起两年内,长江河道安徽段禁止开采江砂,国家另有规定的除外。


  第三条 省及沿江各级人民政府长江采砂管理领导小组应当加强对长江河道禁止采砂工作的领导、负责协调、解决有关长江河道禁止采砂工作中的重大问题,监督检查长江河道禁止采砂工作,并行使本级人民政府授予的其他职权。
  长江采砂管理领导小组办公室设在本级人民政府水行政主管部门。


  第四条 省及沿江各级人民政府水、公安、交通、经济贸易、地质矿产、监察等行政主管部门和港航监督机构应当按照各自职责,相互配合,共同做好长江河道禁止采砂的监督管理工作。


  第五条 鼓励单位和个人对非法采砂行为进行检举、揭发。对检举、揭发非法采砂行为,经查实的,由当地人民政府给予奖励。


  第六条 自本规定发布之日起30日内,长江河道内的采砂船只应当拆除采砂设备,并向县级以上地方人民政府水行政主管部门登记。逾期不拆除采砂设备或者不登记的,由县级以上地方人民政府水行政主管部门责令改正;拒不改正的,处以1000元以上1万元以下的罚款。


  第七条 对在禁止采砂期间从事非法采砂的,由县级以上地方人民政府水行政主管部门责令停止非法采砂活动,处以5万元以下的罚款;违反治安管理规定的,由公安机关依法给予治安处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第八条 拒绝、阻碍国家机关工作人员依法执行职务,违反治安管理规定的,由公安机关依法给予治安处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第九条 国家机关工作人员在禁止采砂工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第十条 本规定自发布之日起施行。

民政部关于印发《全国民政系统干部培训工作经验交流会议纪要》的通知

民政部


民政部关于印发《全国民政系统干部培训工作经验交流会议纪要》的通知
民政部


各省、自治区、直辖市民政厅(局),各计划单列市民政局:
一九九○年十一月,我部人事教育司在南宁召开了全国民政系统干部培训工作经验交流会。现将会议纪要印发给你们,请结合实际情况,认真贯彻落实。
民政干部的培训工作,是发展民政事业的一项有战略意义的工作。各级民政部门要加强领导,有计划、有步骤地抓好干部培训工作;要认真解决工学矛盾,积极为民政干部提供学习业务和更新知识的机会;要充分利用现有教学基地,积极依靠社会力量,多渠道、多形式地开展干部培训
;要按照国家有关规定,在有关预算支出科目中解决干部培训经费,切实在人、财、物方面为干部培训工作创造条件。

附:全国民政系统干部培训工作经验交流会议纪要
一九九○年十一月十七日至二十一日,民政部在南宁召开了全国民政系统干部培训工作经验交流会。参加会议的有:各省、自治区、直辖市民政厅(局)、部分计划单列市民政局、部属及部分省属民政院校主管教育和干部培训工作的负责同志。这次会议是民政系统干部教育培训工作一次
重要的会议,会议回顾了全国民政系统干部培训工作的情况,总结交流了经验,分析了形势,提出了今后的任务。

会议认为,党的十一届三中全会和第八次全国民政会议以来,随着我国政治经济体制改革的不断深入和民政事业的发展,民政干部队伍不断壮大,干部培训的内容和形式也随之丰富和发展,并取得了可喜成绩。目前全系统的民政院校和培训中心已发展到31所。几年来,为民政系统输送
具有大中专学历的各类人才4千多人。同时,各级民政部门通过各种渠道举办各类培训班,培训干部达1万8千多人。他们已成为各级民政部门的业务骨干,有的已走上了地县民政部门的领导岗位。
各地培训工作的主要做法是:
(一)结合实际,制定了切实可行的培训规则,使干部培训工作的目标、任务和措施明确,有章可循。
(二)因地制宜,采取短期培训、巡回办班等形式,有的还依靠社会力量委托代培、进修,鼓励参加“五大”(即电大、函大、夜大、刊大、自学考试)学习,这些形式是切实可行的,不仅保证了培训规划的落实,而且缓解了工学矛盾,节省了培训经费,减轻了各方面的负担和困难,方便
了基层,加强了教学与民政工作实际的结合,取得了良好效果。
(三)结合民政干部的实际,开展成人学历教育与《专业证书》教育,使许多干部提高了科学文化和业务水平。
(四)加强管理,保证了培训质量。许多地区采取建立审批、考试、考核、奖惩等制度,开展检查等活动,制定签订承包合同等措施,提高了培训效果。
在总结各地培训工作经验时,与会代表认为:(1)各级领导的重视与大力支持, 是搞好干部培训的关键。(2)积极筹集资金,保证培训经费, 是搞好干部培训工作的重要前提。(3)设立专门的教育、培训机构和配备管理人员, 是搞好干部培训的基础。(4)抓好培训基地、师资队伍和教? 慕ㄉ瑁歉愫酶刹颗嘌档幕颈Vぁ?5)从实际出发,制定可行规划,确定适当的形式,采取有效措施,是提高培训质量和效益的有效途径。这些基本经验对今后的干部培训工作有着重要的指导意义。

会议认为:各级民政干部是民政事业的组织者和开拓者,他们在各自的岗位上,担负着不同的工作任务。他们的素质高低,关系着工作效率的高低,关系着民政事业发展的快慢与兴衰。因此,有计划地培训民政干部,提高民政干部队伍素质,造就大批合格的人才,是现代化建设的需要
,是民政事业继往开来、兴旺发达的需要,是整个民政系统面临的一项刻不容缓的战略任务。同时,接受教育和培训,也是每个民政工作者的权利与义务。
民政系统的干部队伍,总的看是好的或比较好的。但是,从新的历史任务的要求来说,无论是数量还是质量都还不能说完全相适应,而且有较大差距。民政工作在新的历史时期,面临着机遇和挑战。它要求每个民政工作者不仅要有较高的政治思想水平和无私奉献的“孺子牛”精神,而
且要有丰富的科学文化知识和较高的业务素质。因此,民政干部必须学习马列主义的基本理论,学习民政工作的方针政策,同时还要学习一些社会学、行政管理学、领导科学等方面的知识,接受新的科学知识,掌握新的技能。现已在职的各级干部要通过岗位培训,不断更新知识,精通民政
业务,进一步提高思想觉悟和政策水平;刚跨入民政部门的干部要接受岗前培训,学习并掌握有关的方针政策和本岗位必备的业务知识,尽快进入角色。只有这样,民政干部队伍的整体素质才能不断提高,才能适应民政事业的发展。
会议指出,今后培训工作的任务是认真贯彻落实民政部《一九九○年——一九九五年民政干部培训工作的若干意见》。各级民政部门要按照《意见》的要求,制定具体实施方案,搞好培训。到一九九五年,使民政系统35% 的干部达到大专以上文化程度,50%的干部达到中专、高中文化? 潭龋?5 岁以下干部全部提高到中专或高中以上文化程度。

会议认为,为使干部培训工作能在全系统范围内真正开展起来,必须进一步提高思想认识,制定可行规划,妥善解决经费、师资、教材和工学矛盾等问题。
(一)要进一步提高对干部培训工作重要性的认识。各级领导要从保证民政系统坚持党的四项基本原则、坚持改革开放政策、继承发扬党的优良传统和保证民政事业后继有人的战略高度,充分认识干部培训的重要性。把培训干部的工作当作百年大计列入重要议事日程,切实加强领导,并
在解决人、财、物等实际工作中给予应有的支持。各省、自治区、直辖市和计划单列市要有一名厅(局)领导主管干部教育、培训工作,各地市县也要有一名局领导分管这项工作。各级民政部门、各业务主管部门和企事业单位,要齐抓共管,做到教育、培训工作层层有人抓,从组织上得到保
证。
(二)各地要结合实际,制定和完善本地的干部培训规划,健全有关制度,充实培训内容,改进培训方法,使干部培训工作逐步走上系统化、制度化、规范化的轨道。培训形式要灵活多样,因地制宜,要以岗位培训为主,多层次,多渠道培训干部。培训内容要紧密结合实际,注重实效,
有的放矢,在提高干部的政治素质、职业道德和业务能力上下功夫,切实保证培训质量。
(三)要切实解决教育机构问题。目前设有教育机构的省市要充分发挥其职能作用,没有设置的要做到培训工作有专人抓,并积极创造条件争取设立。各省、自治区和直辖市,都应建立一个多功能的培训基地——干部培训中心,专门负责干部培训。对现有民政院校要加强管理和充分利用
,使之为民政部门培养各类人才发挥更大作用。
(四)各地要按照《中华人民共和国1988年预算收支科目》第13条第180款、第16 条第215款和财政部1982年3月24日《关于职工教育经费管理和开支范围的暂行规定》的补充通知中的有关规定,解决干部培训经费。同时要拓宽解决培训经费的渠道,广开财路,多方争取,保证必要的培训
经费。要注意借助社会各方面的力量,提倡民政系统的各级、各业务部门和各企事业单位共筹经费培训干部。要合理使用经费,加强经费的管理。
(五)要实行“两条腿走路”的方针,抓好教材建设,提倡各地编写一些有地方特色的教材,以解决培训工作之急需。
(六)各地要加强师资队伍的建设,注重师资的政治业务培训,逐步建立一支适应本地民政教育、培训工作的师资队伍。
(七)各地要抓紧干部岗位规范的制定,为开展岗位培训创造条件。



1991年3月5日

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