虚拟产权式商铺物权属性分析/李晨毅
作者:法律资料网 时间:2024-05-18 13:32:18 浏览:9302
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虚拟产权式商铺，是指开发商将大型商业项目，分割成若干没有物理空间分割的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺的产权，但并不独立经营，而以租赁或委托经营的方式交由第三方经营使用，投资者取得收益的房地产开发模式。近年来，由于我国现行法律对虚拟产权式商铺的登记确权问题没有明确的表述，造成产权不明晰而引发诸多纠纷。笔者认为，商铺是对整栋建筑物不动产所有权享有一定比例的份额，各买受人之间是按份共有关系，而不是独立产权的建筑物区分所有关系，商铺的划分方式较符合按份共有法律特征。
首先，由于商铺销售空间没有实质意义的四至之不动产界址，不是物理形态的空间分割模式，商铺投资者的产权只是商铺所有权量的抽象分割，每一买受人仅享有整个商场的相应价值份额，而不是商场分割而成的独立物。其与民法按份共有制度中“应有部分应作抽象理解”的要求相吻合。商铺投资者所享有的权利是商场“份额权”，商铺投资者是名为购房实为认购商城份额的行为。
其次，从合同签订的目的来看，商铺投资人购买商铺的目的是为了获得稳定的租金收益或者“分红”红利。如果签约时就知道自己的铺位可能独立经营，同样价格的位置偏僻的商铺将无人购买，将不可能销售下去，即便购买了商铺位置好的业主也不可能获取利益。开发商销售房屋时，商铺份额的价值相同，其并不按照实际商铺的位置区别价格，所以其并不关心铺位的具体位置。因此，从合同签订的目的上，也反映出商铺物权独立价值“弱化”，更强调利益分配的份额化,与按份共有人要依据其份额享受权利并承担义务要素相吻合。
另外，但凡采用商铺销售模式的商城，都是为了实现商铺的最大商业价值而实行整体统一经营的商城。房屋买卖合同往往对统一经营管理的商业运营模式作出详细规定，合同一般会要求所有商铺必须由管理公司统一管理，而投资人不能私自经营，也不得私自委托别人经营，故而通常投资人对于房屋的具体位置不会作出要求，房屋买卖合同上的位置标识只是开发商“分配”的“虚拟位置”，并不与现场具体位置相对应。统一经营人会按照实际经营需要任意划分商场整体布局结构，而不必考虑各投资人“虚拟位置”的限制。通过契约约束，否认权利人对商铺的支配性，同样体现了按份共有人对共同义务的承担。
综上所述，将商铺物权属性理解为所有权之按份共有是适宜的。
（作者单位：河南省义马市人民法院）
甘肃省农作物种子生产基地管理办法
甘肃省人民政府
甘肃省农作物种子生产基地管理办法
甘肃省人民政府令第39号
《甘肃省农作物种子生产基地管理办法》已经2007年8月27日省人民政府第106次常务会议讨论通过，现予公布。自2007年12月1日起施行。
省 长 徐守盛
二○○七年九月二十日
甘肃省农作物种子生产基地管理办法
第一条 为了加强农作物种子生产基地管理，规范种子生产、经营行为，推动种子产业发展，根据《中华人民共和国种子法》、《甘肃省农作物种子条例》等有关法律法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内建立农作物种子生产基地及在种子生产基地从事农作物种子生产、经营、管理等活动，适用本办法。
第三条 各级人民政府及其有关部门应当加强种子生产基地建设，科学规划布局，改善基础设施，实行轮作倒茬，鼓励发展农民制种专业合作经济组织，引导、支持种子生产企业建立稳定的种子生产基地，不得违法设定种子市场准入条件和出台收费政策。
第四条 种子生产基地实行认定制度。村民委员会或农民制种专业合作经济组织认为具备农作物种子生产基地规定条件的，可以向所在地县级种子管理部门提出认定申请，审核合格的，由县级种子管理部门颁发种子生产基地证书，并报上一级种子管理部门备案。审核不合格的，应当书面说明理由，并在30日内通知申请人。
第五条 生产非主要农作物商品种子的企业应当在生产所在地县级种子管理部门备案，并按备案内容进行生产。备案内容包括：生产品种、地点、面积、技术力量等。
第六条 授权品牌种子生产许可证的有效期应当与品种权人同意生产的期限一致，但不得超过3年。
第七条 县级种子管理部门应当加强对种子生产企业的监督管理，建立种子生产企业和基地村的诚信档案，并适时向社会公布诚信记录及取得种子生产许可证的企业名单，供农民、村民委员会或农民制种专业合作经济组织自主选择种子生产企业，种子生产企业自主选择基地村。
诚信记录应当包括身份记录、基本信息、经营状况、种子质量、服务质量、履行合同情况、奖惩及其他需要记录的内容。
第八条 村民委员会或农民制种专业合作经济组织，负责组织制种农户进行种子生产，协调解决制种农户与非制种农户之间及制种农户之间的矛盾。
种子基地村民委员会或农民制种专业合作经济组织可以和种子生产企业约定，按种子产量收取一定比例的种子生产服务费，用于村集体积累、基础设施建设及村社干部或专业合作经济组织工作人员劳务费，但不得高于0.05元／公斤。除约定的费用外，县市区、乡镇、村不得向种子生产企业收取管理、服务等其他费用。
第九条 种子生产企业委托村民委员会、农民制种专业合作经济组织或者农户生产农作物商品种子的，应当签订种子生产合同，并将合同送交种子生产所在地县级种子管理部门备案。
种子生产合同示范文本由省种子管理部门统一印制。
第十条 县级以上种子管理部门应当监督合同双方当事人履行合同约定。禁止任何单位和个人到他人合同约定的种子生产基地收购种子。
第十一条 主要农作物杂交种子生产应当以村为单位组织生产，村民委员会或农民制种专业合作经济组织接受全体制种农户的委托，代表全体制种农户与种子生产企业签订种子生产合同后，再由村民委员会或农民制种专业合作经济组织与每个制种农户签订内部合同，作为正式合同的附件。
第十二条 种子生产企业选择种子生产基地时应当坚持公开、公平、公正原则。禁止以降低种子生产标准、缩小隔离范围、哄抬种子价格或其他不正当手段获取种子生产基地。
第十三条 任何单位或个人不得在种子生产基地从事危害种子生产的活动。在种子生产基地范围内经村民代表大会讨论，三分之二以上农户同意生产种子时，少数农户应当服从大多数农户意见，共同生产种子或种植不影响种子质量的其他农作物。
对按种子生产企业要求在种子生产隔离区内改种其他农作物的农户，种子生产企业应当对其改种造成的损失予以补偿，但补偿额度不超过上年度同类制种作物亩平均收入的15%。
对在种子生产基地隔离带内种植同类农作物，影响相邻大多数农户种子质量的，由村民委员会或农民制种专业合作经济组织协调解决。协调不成造成的损失，由村民委员会或农民制种专业合作经济组织承担。
第十四条 种子生产企业应当建立健全质量体系，加强对制种农户的培训和生产技术指导，对达到合同约定质量的种子，应当及时收购付款；因亲本(原种)种子质量、品种不适或技术指导失误造成的损失，由种子生产企业承担。
外来亲本(原种)种子在我省种子基地进行繁殖，必须按照植物检疫规定实施检疫。
第十五条 制种农户应当按照《农作物种子生产技术操作规程》生产种子，并按合同约定交售种子。对不按照技术规程操作，经检验不合格的种子，种子生产企业有权拒绝收购，造成的损失由制种农户承担。禁止非合同方种子生产、经营单位和个人与制种农户恶意串通，私留或倒卖亲本(原种)或按合同约定生产的种子。
第十六条 种子生产由于自然灾害等不可抗力因素造成的经济损失，经市州以上种子管理部门组织有关专家评估后，按合同双方约定承担。
第十七条 各级种子管理部门应当在种子生产季节对种子生产田进行田间质量检验，并通报田间检验结果。对田间质量和隔离条件达不到标准且无法按期整改的种子田，由所在地县级以上种子管理部门签发《种子田报废通知书》进行报废处理，县级种子管理部门监督种子生产企业对不合格种子进行改变用途处理，产生的损失由合同规定的责任方承担。
第十八条 违反本办法规定，进行非主要农作物商品种子生产未备案或未按照备案内容生产种子的，由县级以上种子管理部门责令限期改正。逾期未改的，处2000元以上1万元以上罚款。
第十九条 违反本办法规定，以降低种子生产标准、缩小隔离范围、哄抬种子价格或其他不正当手段取得种子生产基地的，由县级以上种子管理部门责令改正，可并处2000元以上3万元以下罚款。
第二十条 违反本办法规定，非合同方种子生产、经营单位和个人到合同方种子生产基地收购种子的，由县级以上种子管理部门没收种子和违法所得，处2000元以上3万元以下罚款。
第二十一条 违反本办法规定，非合同方种子生产、经营单位和个人与制种农户恶意串通，私留、倒卖亲本(原种)或合同约定种子的，由县级以上种子管理部门没收双方取得的种子和违法所得，并分别处以1000元以上1万元以下罚款。
第二十二条 本办法自2007年12月1日起施行。
国家发展改革委办公厅关于切实进一步做好农业抗旱油电运保障供应工作的紧急通知
国家发展和改革委员会
国家发展改革委办公厅关于切实进一步做好农业抗旱油电运保障供应工作的紧急通知
发改电[2009]35号
煤电油气运保障工作部际协调机制各成员单位办公厅（室），河北、山西、辽宁、江苏、安徽、山东、河南、陕西、甘肃省发展改革委、经贸委（经委），国家电网公司、南方电网公司：
我国冬麦主产区严重旱情发生后，党中央、国务院高度重视，立即对做好抗旱救灾工作进行了全面部署，我委也及时下发了《关于做好农业抗旱夺取丰收工作的紧急通知》，对相关工作做出了安排。目前灾区旱情并未彻底缓解，抗旱尚处于攻坚阶段，任务仍十分艰巨，为切实落实好党中央、国务院的各项工作部署，进一步搞好农业抗旱的油、电、运保障供应工作，尽快夺取抗旱工作的全面胜利，现将有关事项通知如下：
一、积极部署，明确任务，落实责任，密切配合。要把农业抗旱油电运保障供应工作作为当前各项工作的重中之重，按照各地抗旱工作对油、电以及化肥、农药、农机等农资运输的需求及时间要求，及时衔接落实所需资源，确保有序有效供应。承担生产、供应、运输任务的企业和各有关管理部门务必要明确任务，落实责任，密切配合，保质、保量、保进度，圆满完成农业抗旱油、电、运的保障供应任务。
二、做好产运需衔接，全力保障农用柴油供应。中石油、中石化两集团公司要根据抗旱工作急需统筹配置资源，及时调整产品结构，合理安排生产和调用库存，增加农用柴油的供应量；要适当增加偏远地区资源投放，稳定市场供应；对旱区加油站点，要采取切实措施，加大配送力度，根据需要延长营业时间，积极开展流动加油车等各项便民服务。交通运输部门、各地经济运行部门要与中石油、中石化做好产运需衔接，保证旱区油品调运。要进一步加强供应监测和协调，及时发现问题并会同有关方面研究解决，确保抗旱、春耕等农业用油需求。
三、加强组织协调，确保农业用电不受影响。各地经济运行部门要加强监督协调，督促电力企业科学调度，搞好发输电生产组织；要制定好拉限电序位表，确保线路卡脖子地区和用电紧张地区农业用电的最优先供应。电网企业要着重抓好优质服务，掌握抗旱水源分布情况，加强对水源周边配电设施、上级供电设备和动力电源的巡视、检修；加强供电抢修，备好抢修物资，有关农村供电所和抢修队伍要24小时值班，尽快修复故障线路和设备；对抗旱用电实行特事特办，简化排灌用电报装手续，随时受理报装业务、随时安排勘查安装；注意向农民传授安全用电常识，排查安全用电事故隐患，确保农民抗旱安全用电。
四、做好计划调度，优先安排抗旱救灾物资运输。各运输部门要高度重视化肥、农药、农机等抗旱救灾物资运输，做到优先计划，优先装车（船），优先运送到目的地。各地经济运行部门要了解掌握本地区抗旱救灾物资的运输需求，与运输部门做好运力衔接工作，及时协调解决发现的各种问题。
做好农业抗旱油电运保障供应工作，是保证农业抗旱任务胜利完成、夺取丰收的重要基础，也是解决好灾区农村及人民群众生产、生活问题的重要内容，任务艰巨，时间紧迫，责任重大。煤电油气运保障工作部际协调机制各成员单位，各有关省、自治区、直辖市发展改革委、经贸委（经委），国家电网公司、南方电网公司都要高度重视、加强领导、精心组织、统筹协调，与农业生产主管部门密切配合，竭尽全力保证农业抗旱油电运保障供应，并按照国家发展改革委《关于做好农业抗旱夺取丰收工作的紧急通知》要求，积极开展工作，为受灾地区抗旱生产、群众生活创造条件。
国家发展改革委办公厅
二○○九年二月九日
