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四川省泸州市人民政府


泸州市人民政府规范性文件制定实施细则

泸州市人民政府令第68号


《泸州市人民政府规范性文件制定实施细则》已于2010年10月15日经市政府第25次常务会议通过，现予发布施行。


市长 刘国强
二○一○年十月十八日


泸州市人民政府规范性文件制定实施细则

第一章 总 则
第一条 根据《四川省行政规范性文件制定和备案规定》（省政府令第188—1号，以下简称《规定》）和有关法律、法规，结合泸州实际，制定本细则。
第二条 以市人民政府及其办公室名义制定发布的规范性文件的起草、审查、决定、公布、解释、报送备案、清理、管理、监督适用本细则。
第二章 规范性文件的起草
第三条 市人民政府设立的临时性机构、议事协调机构不得制定规范性文件。
第四条 按照《规定》应当制定为规范性文件的，不得制定为其他文件形式，制定为其他文件形式的，不得作为行政管理的依据。
第五条 规范性文件应遵循的原则、使用的名称和文件表述形式、内容要求和文件有效期限应当符合《规定》第五条、第六条、第七条、第八条、第九条规定。
第六条 规范性文件应当是法律、法规、规章和上级规范性文件所规定的原则、规则、制度、措施、权利、义务、责任等的具体化。
法律、法规、规章和上级规范性文件已有明确规定的内容，规范性文件一般不重复规定。
第七条 具有下列情形之一，可以制定规范性文件：
（一）法律、法规、规章和国家政策明确授权要求、上级政府要求市级政府制定规范性文件的；
（二）法律、法规、规章和国家政策对某一方面的行政管理虽有规定，但规定不具体，不便操作，为执行这些法律、法规、规章和国家政策，需要制定规范性文件的；
（三）法律、法规、规章和国家政策对某一方面的行政管理尚未作出明确规定，但实际工作需要，且属市人民政府权限范围，需要制定规范性文件的；
（四）其他可以制定规范性文件的情形。
第八条 是否需要制定规范性文件可由市人民政府领导直接确定，也可由市人民政府有关部门和区、县人民政府提出建议，市人民政府领导审核确定。
第九条 规范性文件的起草部门（或组织，下同）可由市人民政府领导按照《规定》第十条第一款、第二款规定确定，也可由市人民政府职能部门提出建议或实际起草规范性文件后，市人民政府领导审核确定。
第十条 起草部门可以确定规范性文件起草小组。
规范性文件由一个部门起草的，起草小组一般由起草部门主管领导牵头，主要业务机构或法制工作机构为主，相关业务机构负责人和骨干参加，也可邀请有关专家、组织参加。
规范性文件由两个以上部门联合起草的，起草小组一般由主要起草部门主管领导牵头，主要业务机构或法制工作机构为主，主要起草部门和相关部门有关机构负责人和骨干参加，也可邀请有关专家、组织参加。
第十一条 起草部门起草规范性文件应当遵循《规定》第十一条、第十二条、第十三条、第十四条的规定。
第十二条 起草部门书面征求有关行政机关、法律法规授权组织、国有企业、事业单位意见的，有关机关、组织、单位应当书面反馈意见。
第十三条 因重大或者关系人民群众切身利益的规范性文件草案，需采取听证会方式听取意见的，听证会依照下列程序组织：
（一）听证会公开举行，起草部门应当在举行听证会的30日前公布听证会的时间、地点、内容等；
（二）听证会代表对规范性文件草案发表意见，不同意见之间可以质辩；
（三）听证会应当制作笔录，如实记录发言人的主要观点和理由；
（四）起草部门应当认真研究听证会反映的各种意见，报送规范性文件草案时，应当说明对听证会意见的采纳情况及其理由。
第十四条 起草规范性文件涉及重大复杂问题且法律问题较多的，起草部门可以邀请市人民政府法制机构进行指导。
第十五条 规范性文件草案应经起草部门法制机构（或法制工作人员）审查并经起草部门办公会议讨论通过后，由起草部门领导签署报送市人民政府审查。
第十六条 起草部门报送市人民政府审查规范性文件草案，除应当提供《规定》第十四条所列材料外，还应提供法律、法规、规章、上级规范性文件等依据复印件。
第十七条 规范性文件草案报请市人民政府审查的请示，应当载明是否属规范性文件，是否经市人民政府常务会议或市人民政府全体成员暨区县长会议（以下简称市政府会议）讨论，用什么形式发文等建议。
第十八条 规范性文件草案内容一般包括标题、制定目的和依据、基本原则、调整对象、适用范围、主管部门、具体规范（权利、义务、法律责任等）、施行日期、有效期限等。
第十九条 起草说明的内容应包括制定规范性文件的目的、依据、必要性和可行性、制定经过、主要内容、有效期限等。
第二十条 合法性论证情况包括论证机关、论证组织形式、论证方式、论证主要内容（需要解决的问题、拟确定的主要制度或拟规定的主要措施）、论证依据、论证结论等。
第二十一条 征求意见情况包括征求意见机关、征求意见范围和对象、征求意见方式、意见反馈情况、意见采纳与不采纳情况及其理由、各方重大分歧意见、理由及协调情况。应附书面反馈意见的复印件。
第二十二条 合法性论证情况、征求意见情况可以单独行文表述，也可纳入起草说明中一并表述。
第三章 规范性文件的审查
第二十三条 市人民政府办公室应当对起草部门报请市人民政府审查的规范性文件材料进行审查，属规范性文件的，提出由市人民政府法制机构合法性审查的建议，报市人民政府领导批示同意，送交市人民政府法制机构进行合法性审查。
第二十四条 市人民政府法制机构对起草部门报送审查的材料进行形式审查的内容包括：
（一）材料是否齐备，是否符合本细则第十六条规定；
（二）材料形式和内容是否符合本细则第十七条、第十八条、第十九条、第二十条、第二十一条的规定。
第二十五条 市人民政府法制机构对规范性文件草案进行合法性审查的内容包括：
（一）是否超越制定机关法定的职权范围；
（二）是否符合《规定》第五条、第七条、第九条的规定；
（三）是否与相关的规范性文件相协调、衔接；
（四）是否符合《规定》第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定的起草程序。
第二十六条 起草部门报送审查的材料不齐备或不符合规定的形式和内容的，市人民政府法制机构可退回报送审查的材料，起草部门补充完备后再行报送审查，或直接通知起草部门补充完善报送审查的材料。
第二十七条 起草部门未按规定的起草程序进行必要性、可行性和合法性研究论证、征求意见，未对重大分歧意见进行协调的，市人民政府法制机构退回报送审查的材料，告知起草部门按规定程序进行必要性、可行性研究论证、合法性论证、征求意见、协调重大分歧意见后，重新报送审查。
第二十八条 规范性文件草案照抄照搬有关法律、法规、规章和上级规范性文件内容较多，没有规定能够解决问题的制度和措施的，市人民政府法制机构应当建议退回重新起草。
第二十九条 规范性文件草案拟解决的主要问题，因法律、法规、规章或者国家政策将要作重大调整或规范的，市人民政府法制机构应当建议暂缓出台。
第三十条 规范性文件草案向社会征求意见时，社会公众意见较大，制定发布后难以实施的，市人民政府法制机构应当建议不予出台。
第三十一条 规范性文件草案主要内容不合法、制定机关不具有制定权限或超越权限、或规范性文件未与相关规范性文件相协调、衔接，无修改必要和可能的，市人民政府法制机构应当建议不予出台；有修改必要和可能的，市人民政府法制机构可提出修改建议，由起草部门修改，或与起草部门协商修改。
第三十二条 市人民政府法制机构审查规范性文件草案后，认为符合《规定》和本细则规定的形式、内容，且制定程序和内容合法的，应当提出可予出台的建议。
第三十三条 市人民政府法制机构根据具体情况和实际需要，可以采取下列方式审查规范性文件草案：
（一）将规范性文件草案发送有关机关、组织、专家征求意见，有关机关、组织、专家应当认真研究，及时反馈书面意见；
（二）对主要问题，可以深入调查研究，听取基层有关机关、组织、公民意见；
（三）召开由有关单位、专家参加的座谈会、论证会听取意见，研究论证；
（四）经市人民政府领导同意，向社会公布规范性文件草案征求意见；
（五）就重大分歧意见召开由有关部门、组织、专家参加的协调会议。
第三十四条 市人民政府法制机构研究各方面意见，与起草单位协商后，对草案进行修改，形成规范性文件草案法制审查稿和规范性文件草案合法性审查报告。
第三十五条 规范性文件合法性审查报告一般包括以下内容：
（一）审查过程和方法；
（二）有关部门和单位分歧意见和协调处理情况；
（三）规范性文件草案内容、结构的修改或调整情况；
（四）规范性文件草案合法性审查结论及建议，包括是否合法，可否发文施行，是否需市政府会议讨论，用什么形式发文。
第三十六条 规范性文件合法性审查报告经市人民政府法制机构主要负责人签署后，连同规范性文件草案法制审查稿及有关材料一并送市人民政府审定。
第四章 规范性文件的审议和公布
第三十七条 规范性文件未经听取意见、合法性审查并经集体讨论决定的，不得发布施行。
规范性文件草案法制审查稿应当经市人民政府会议通过；因重特大突发事件、执行上级行政机关的紧急命令和决定等情况，需要立即制定规范性文件的，可以由市人民政府领导审查决定，但事后应当及时向市人民政府常务会议报告。
第三十八条 规范性文件草案法制审查稿和合法性审查报告等材料经市人民政府市长、副市长、秘书长审查后，由市长确定是否列入市人民政府会议议题。
第三十九条 市人民政府会议审议规范性文件时，由起草部门作说明，市人民政府法制机构作合法性审查报告。起草部门和相关部门的主要负责人按要求参加或列席会议，可就相关规范性文件草案法制审查稿发表意见。
第四十条 规范性文件经市人民政府会议讨论后，由起草部门根据会议讨论意见进行修改，经市人民政府办公室审查后，按市人民政府工作规则规定报请市人民政府领导签署。
第四十一条 经市人民政府领导签署的规范性文件由起草部门和市人民政府办公室共同负责核稿，市人民政府法制机构协助市人民政府办公室做好核稿工作。
第四十二条 规范性文件应当按照《规定》第八条、第十八条的规定明确施行日期和有效期限。
第四十三条 规范性文件的制作、发文、公布工作由市人民政府办公室负责。
第四十四条 规范性文件应当自签署之日起5个工作日内发文并公布。
第四十五条 规范性文件应当按照《中华人民共和国政府信息公开条例》的规定在市人民政府政报、市人民政府网站上全文向社会公布。
未经公布的规范性文件，不得作为行政管理的依据。
第五章 规范性文件的解释与报送备案
第四十六条 规范性文件的解释权属于市人民政府。
第四十七条 规范性文件有下列情形之一的，由制定机关解释：
（一）规范性文件的规定需要进一步明确具体含义的；
（二）规范性文件制定后出现新的情况，需要明确适用规范性文件依据的。
规范性文件的解释由市人民政府法制机构参照《规定》和本细则规范性文件草案合法性审查程序提出意见，报请市人民政府批准后公布。
规范性文件的解释同规范性文件具有同等效力。
第四十八条 属于行政工作中具体应用规范性文件的问题，有关行政主管部门在职权范围内能够解释的，由其负责解释；有关行政主管部门解释有困难的或者其他有关部门对其作出的解释有不同意见，要求市人民政府解释的，由市人民政府法制机构承办，作出解释，其中涉及重大问题的，由市人民政府法制机构提出意见，报市人民政府同意后作出解释。
第四十九条 除法律、法规另有规定外，规范性文件应当在发布后15日内报送省人民政府和市人大常委会备案。
第五十条 市人民政府办公室应当自规范性文件签署之日起10日内将制作完好的规范性文件一式12份送市人民政府法制机构。
第五十一条 市人民政府法制机构具体承办规范性文件报送备案工作。
报省人民政府和市人大常委会备案规范性文件，分别提交备案报告1份、正式文本和起草说明各一式5份。市人大常委会对报送规范性文件备案另有要求的，从其要求。
第六章 规范性文件的清理
第五十二条 规范性文件的清理是指规范性文件的制定机关按照规定程序，对规范性文件进行审查，重新确定其效力的活动。
第五十三条 规范性文件清理应当遵循依法、及时、公开的原则，采取信息反馈与调查评估相结合、内部审查与公众参与相结合、定期清理与专项清理相结合的方法。
第五十四条 规范性文件实施1年后的6个月内，实施机关应当向制定机关报告实施情况和发现的问题。发现存在重大问题，需要作出调整的，应当及时报告制定机关。
规范性文件制定机关和实施机关应当及时收集国家机关、社会团体、企事业单位、行业组织、社会公众对规范性文件实施情况的意见和建议。
第五十五条 规范性文件实施后，制定机关和实施机关认为有必要的，可以对其实施情况进行评估。
规范性文件有效期届满前6个月，制定机关或实施机关认为有必要继续施行的，应当对其实施情况进行评估，根据评估结果重新制定发布。
规范性文件的评估办法另行制定。
第五十六条 规范性文件每2年进行一次清理。
第五十七条 新的法律、法规、规章施行，上级行政机关提出清理要求的，应当对规范性文件进行清理。
第五十八条 制定机关根据形势和需要认为有必要清理的，可以对规范性文件进行清理。
制定机关发现个别规范性文件存在重大问题的，可以即时进行清理。
第五十九条 规范性文件清理工作由制定机关统一部署并组织实施。
第六十条 清理规范性文件，制定机关应当公布列入清理范围的规范性文件目录，可以根据具体情况向社会公众征求意见。
第六十一条 市人民政府法制机构负责起草规范性文件清理工作方案。明确清理范围、清理原则和依据、清理程序和方法。
规范性文件的清理，由实施机关提出清理意见和依据，市人民政府法制机构负责审核，提出清理意见，报制定机关审查决定。
第六十二条 清理规范性文件，应当根据现行法律、法规、规章对规范性文件的合法性、适当性进行审查，根据审查情况，按以下规定作出处理：
（一）文件内容不适应形势发展和公共管理需要，不利经济社会发展，特别是含有地方保护主义、行业保护和垄断以及超国民待遇内容的，予以废止；
（二）文件主要内容与现行法律、法规、规章和上级有关政策的规定相抵触，或者已被新的法律、法规、规章和规范性文件所代替的，予以废止；
（三）文件适用期限已过或者调整对象消失，实际上已经失效的，宣布失效；
（四）文件的个别条款与现行法律、法规、规章和有关政策的规定不一致或者不适当的，所规定的执法部门被撤销或者执法部门名称已变更，行政管理职责已调整的，予以修改；
（五）文件内容合法、适当，仍符合经济社会发展需要的，确认继续有效。
第六十三条 制定机关作出规范性文件清理决定后，应当公布修改规范性文件的目录和具体内容以及失效、废止、继续有效的规范性文件目录。
未列入继续有效目录的规范性文件，不得作为行政管理的依据。
规范性文件清理结果，由市人民政府办公室集中向社会公布。
第七章 规范性文件的管理与监督
第六十四条 规范性文件归档、网站更新等日常管理工作由市人民政府办公室负责。
第六十五条 每年1月15日前，市人民政府办公室将上一年度市人民政府及其办公室制定的规范性文件目录一式2份提供给市人民政府法制机构，市人民政府法制机构于每年1月底前报送省人民政府备查。
第六十六条 公民、法人和其他组织认为规范性文件有违法内容，向制定机关反映的，制定机关应当及时责成规范性文件起草部门或主要实施机关研究，提出意见，经市人民政府法制机构复核后报制定机关确定，或者由制定机关及时研究确定，对确认规范性文件存在违法内容的，应当予以纠正。
公民、法人和其他组织认为规范性文件有违法内容，向市人民政府法制机构反映的，由市人民政府法制机构交由规范性文件起草部门或主要实施机关研究，提出意见，送市人民政府法制机构复核，或者由市人民政府法制机构组织规范性文件起草部门或主要实施部门共同研究提出意见，报制定机关确定，对确认规范性文件存在违法内容的，应当予以纠正。
第六十七条 市人民政府根据工作实际责成市人民政府办公室、市监察部门、市人民政府法制机构对规范性文件实施情况进行监督检查。
第六十八条 违反本细则规定，依照《规定》和相关法律、法规追究有关责任人员的责任。
第八章 附 则
第六十九条 各区、县人民政府，市人民政府各部门规范性文件的制定、解释、报送备案、清理、管理、监督工作，可以参照本细则执行。
第七十条 本细则自2010年11月18日起施行，有效期5年。



内蒙古自治区乌海市人民政府


乌海市人民政府办公厅关于印发《乌海市物业管理暂行办法》的通知


各区人民政府，市府各部门，各企事业单位
《乌海市物业管理暂行办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○二年十一月二十一日
乌海市物业管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为了加强物业管理，规范物业管理行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的工作、居住环境，根据国家、自治区有关法律、法规，结合本市实际，制定本暂行办法。
第二条 本市城镇行政区域内的各类物业管理适用于本办法。
本办法所称业主，是指物业所有权人。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。本办法所称物业管理公司，是指依法设立的从事物业管理服务的企业，接受业主或者业主委员会的委托，根据物业委托管理合同进行专业管理服务的企业。
第三条 本办法所指共用部位，是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、门厅、传达室、内天井以及房屋承重结构、外墙面和墙面粉饰及楼顶等部分。
本办法所称共用设备，指整栋房屋业主共用的上下水管道、落水管、共用照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵电梯、避雷装置和消防器具等设备。
本办法所称公共设施，是指物业区内业主或使用人共同使用的道路、上下水管道、窖井、化粪池、照明路灯、绿化地等设施。
第四条 市建设行政主管部门是全市物业管理的行政主管部门(以下简称市物业管理行政主管部门)负责全市城镇物业管理工作。培育物业管理公司；监督、指导业主委员会和物业管理公司的工作；培育物业管理市场，规范物业管理行为；统一管理物业管理基金；加强对财政拨付的住房建设资金及维修基金的管理；负责组织实施本办法。各区建设房产行政主管部门(以下简称区物业管理行政主管部门)，主管本地区物业管理工作，负责指导、协调、组建业主委员会，审批维修资金的使用，并组织其相关工作。
规划、国土、环保、公安、物价、工商、民政、邮电、电力等有关行政管理部门，按照各自职责，协同实施本办法。
各办事处、居委会，积极协助开发企业，业主选举成立业主委员会，组织其相关工作。
第二章 业主自治管理
第五条 业主委员会是物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理的组织，代表和维护业主的合法权益。一个物业管理区域内，成立一个业主委员会。
第六条 业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。
第七条 业主大会或者业主代表大会履行下列职责：
(一)选举、罢免业主委员会的成员；
(二)听取和审查业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
(三)决定本物业管理区域内关于业主共同权益的重要事项；
(四)通过或者修改业主公约和业主委员会章程；
(五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；
(六)监督业主委员会的工作。
第八条 业主大会或业主代表大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内30%以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会或业主代表大会，业主委员会接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会或业主代表大会。
第九条 一个物业管理区域内，有下列情况之一的，区物业管理行政主管部门应当会同售房单位、街道办事处、居民委员会组织召开第一次业主大会或业主代表大会选举产生业主委员会。(一)公有住房出售建筑面积达到百分之三十以上；
(二)新建商品住宅出售建筑面积达到百分之五十以上；
(三)住宅出售已满两年。
第十条 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，持下列文件向民政部门登记后，到区物业管理行政主管部门备案：
(一)成立业主委员会登记申请书；
(二)业主委员会名单；
(三)业主委员会章程；
(四)业主公约。
第十一条 业主委员会的权利
(一)召集和主持业主大会；
(二)制定业主委员会章程和公约；
(三)选聘和续聘物业管理公司，并与物业管理公司签订委托管理合同；
(四)审议物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
(五)提出审议维修基金使用；
(六)检查、监督物业管理工作的实施以及规章制度的执行。
第十二条 业主委员会义务
(一)协助物业管理公司落实各项管理措施；
(二)督促业主执行物业管理的各项规定，履行管理公约，及时交纳各项管理服务费用；
(三)接受业主监督；
(四)接受市、区物业管理行政主管部门的指导和监督；
(五)协调业主与物业管理公司的关系。
第十三条 业主的主要权利
(一)参加业主大会或业主代表大会；
(二)享有业主委员会的选举权和被选举权；
(三)享有与所交纳物业管理费、服务费用相符的服务；
(四)对物业管理各项事宜的知情权，对业主公约和业主委员会章程及有关业主共同利益的重大事项的表决权；
(五)监督业主委员会的工作。
第十四条 业主的主要义务
(一)执行业主大会、业主代表大会和业主委员会的有关决议、决定；
(二)遵守业主公约；
(三)按时交纳应交的物业管理服务费用和维修基金等费用。
第三章物业管理企业及其职责
第十五条 物业管理公司是从事物业管理以及提供有偿服务的经营单位，具有独立企业法人资格。
第十六条 成立物业管理公司必须符合下列条件：
(一)有符合公司法人登记的名称和组织机构；
(二)有适用物业管理经营活动的固定场所；
(三)有与经营规模相适应的注册资金；
(四)有初级以上的工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上；
(五)法律、法规规定的其他条件。
第十七条 成立物业管理公司必须经市物业管理行政主管部门审核，报自治区建设行政主管部门取得《物业管理资质证书》，并领取《营业执照》方可开业。
第十八条《物业管理企业资质证书》实行年检制度。
物业管理公司的从业人员实行持证上岗制度。从业人员上岗执业必须持自治区建设行政主管部门核发的岗位证书。
第十九条物业管理公司接受委托实行邀请招标、公开招标制度。
第二十条物业管理公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区实施物业管理，委托管理合同应当自签订后十五日内报市、区物业管理行政主管部门备案。
第二十一条 物业管理公司在住宅区范围内就下列事项进行管理：
(一)房屋的使用、维护、养护；
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、自行车棚、园林绿地、沟、渠、 池、井、道路、停车场所等公用设施的使用、养护和管理；
(三)环境卫生的管理；
(四)车辆行驶及停放；
(五)公共秩序；
(六)物业档案资料的管理；
(七)市物业管理行政主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十二条 物业管理公司的权利：
(一)根据有关法律、法规，结合实际情况制定本住宅区物业管理办法；
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；
(三)有权制止违反住宅区物业管理规定的行为；
(四)选聘专营公司承担专项经营业务；
(五)对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴纳，并按规定要求收取滞纳金，同时要求业主委员会协助实施物业管理；
(六)开展多种经营活动和有偿服务。
第二十三条 物业管理公司的义务：
(一)以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
(二)执行物业管理行业规范、服务标准；
(三)履行物业管理合同、依法经营，制定物业管理年度计划和重大工程项目维修计划；
(四)接受业主委员会和业主的监督；
(五)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支帐目，接受查询和审计；
(六)物业委托合同未明确的管理措施应当提交业主委员会审议认可；
(七)接受市、区物业管理行政主管部门、物业所在地的街道办事处、居委会的监督、指导。
第四章 物业的接理、使用和维护
第二十四条 开发建设单位在工程竣工综合验收合格并领取有关部门签发的《综合验收合格证书》后，须到市、区物业管理行政主管部门申报办理物业移交手续。
第二十五条 在本办法发布实施前，已交付使用的住宅，也要根据本办法的内容规定在1—3年内分批实行物业管理。
第二十六条 办理移交手续的物业，由业主委员会与物业管理公司签订委托管理合同。
第二十七条 开发建设单位在移交物业时，并向业主委员会及物业管理公司提交下列工程建设资料：
(一)竣工验收合格证书及有关资料；
(二)规划总平面图；
(三)竣工总平面图；
(四)地下管网竣工图；
(五)建筑施工全套图纸；
(六)其他必要的资料。
第二十八条 新建物业应当按照规划进行配套建设，其中物业管理用房不得低于物业区域总建筑面积的千分之二。开发建设单位按照每平方米10元向物业管理行政主管部门缴纳配套建设保证金。经综合验收后15日内，物业管理行政主管部门应将配套保证金返还。建设管理用房建设费用列入开发建设成本，其产权归物业管理区域内全体业主所有。
第二十九条 业主或使用人使用房屋应遵守下列规定：
(一)未经有关部门批准，不得改变房屋结构、用途和外貌；
(二)不得对房屋的内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道擅自进行凿、拆；
(三)不得在房屋内外放置易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康的危险物品；
(四)任何单位和个人不得占用物业区域内的公共道路、场地。如确需占用时持有关部门发放的施工许可证与物业管理企业签订书面协议，并缴纳一定的保证金，在约定的期限内恢复原状后退还保证金，造成损失的，由责任人赔偿；
(五)业主或使用人装修物业，要事先将装修方案报物业管理企业批准，领取《装修证》。物业管理企业要将房屋装修的禁止行为和注意事项告知业主或使用人，并进行巡视检查，业主或使用人要遵守配合；
(六)不得侵害他人的合法权益；
(七)不得利用房屋从事违法和违反社会公德的活动；
(八)不得在小区内空地搭建各类违章建筑、堆放物品；
(九)不得占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施，影响其正常使用功能；
(十)不得侵占或损坏绿地、花草树木、园林、践踏花园草地；
(十一)不得饲养家禽、家畜；
(十二)不得排放有毒、有害物质；
(十三)不得随意停放车辆和乱鸣喇叭；
(十四)不得擅自接引水、电、煤气、暖气、排水等各种管线或开挖道路等；
(十五)法律、法规及有关规定禁止的其他行为。
第三十条 房屋的维修责任按下列规定划分：
(一)室内部分，由业主负责维修；
(二)房屋外墙面、楼梯门、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体共用设备、共用部位、共用设施由物业管理公司组织日常养护和小型维修，其费用从公共性服务费中支出。
住宅小区共用部位、共用设施、共用设备的重大维修工程费从共用设施维修基金中支出，不足部分按业主所拥有的住宅建筑面积比例分摊。
第三十一条 住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绿地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理公司统一管理维护。管理维护费用从公共性服务收费中支出。
第三十二条 住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯、有线电视等管线的维修养护，分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
第五章 共用部位、共用设备、共用设施维修基金的建立及物业管理的服务收费
第三十三条 住宅共用部位、共用设施、共用设备，要设立维修基金。维修基金按下列标准收取：
(一)商品房出售时，6层以下(含6层)住宅按售房款的1%收取，6层以上住宅按售房款的2%收取；
(二)单位出售公有住房时，按售房款的15%提取；
(三)公房购房者按购房价15%收取。
物业维修基金用于住宅的共用部位、共用设备和共用设施的维修、更新，不得挪作他用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时，应将维修基金统一存入市住房公积金管理中心住房维修基金专户。
住宅的共用部位、共用设备、共用设施维修、更新、由业主委员会申请，区物业管理行政主管部门对维修项目进行鉴定审核，由物业公司委托有资质的专业队伍施工。
(四)维修基金专户余额低于总额的30%时，需经业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例，向业主续筹。
第三十四条 住宅区共用部位、共用设施、共用设备维修基金的归集、使用、核算、管理。
维修基金由物业管理行政主管部门归集，售房单位代收代缴。
新建物业未按规定代收代缴维修基金的，由开发建设单位按照房屋销售总额15%的比例缴纳维修基金。
维修基金的收取由售房单位办理产权登记时交产权登记中心代收，统一交存住房资金管理中心，住房资金管理中心设维修基金专户，核算到栋、户。使用时由业主委员会提出申请，由区物业管理行政主管部门审核办理。市物业管理行政主管部门对全市维修基金的收取、使用实施监督管理。
第三十五条 业主转让住宅时，其物业维修基金不予退还，继续用作住宅的共用部位、共用设备、共用设施的维修、更新，其中由业主缴纳的剩余部分，由受让人向转让人支付。
第三十六条 物业管理服务性收费包括下列项目：
(一)物业管理费。用于物业管理区域的日常管理费用。包括物业管理区域内的巡视、检查、维修、更新费用的财务管理，物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务的费用；
(二)房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需费用；
(三)绿化管理费。用于绿地、花草的浇灌、修剪；
(四)保洁费。用于物业管理区域内日常保洁服务所需费用；
(五)保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需费用；
(六)维修费。用于物业管理服务所需费用；
(七)已售出的空置房物业管理费2年之内按50%收取，空置2年以上按全费收取。
前款(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项费用按月分项计算，第(六)项费用按实际维修项目计算。
上述收费须报市物业管理行政主管部门、市物价管理部门按照自治区有关收费标准审批后，领取《收费许可证》后方可执行。
其他服务项目的收费标准。由物业管理公司与业主委员会或者业主、使用人协商确定。物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过3个月。
第三十七条 物业管理公司应将收费项目和标准公开。
未经有关部门批准，物业管理企业不得擅自扩大收费范围和提高收费标准。
物业管理企业自行提供服务收费的，要与业主协商，在自愿互利的基础上，经协商同意后，方可提供服务并收取与服务标准相符的费用。
第三十八条 物业管理公司对住宅区的管理未能达到市物业管理行政主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，业主委员会或委托方可以终止合同。
第三十九条 物业管理公司应当在物业管理服务合同终止或者解除后的10日内，向业主委员会办理下列事项，并报市物业管理行政主管部门备案：
(一)对预收的物业管理服务费用按实结算，多收的部分予以退还；
(二)移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；
(三)移交业主共有的房屋、场地和其他财物。
第六章 法律责任
第四十条 建设单位在房屋竣工时未交纳维修基金的市物业管理行政主管部门责令其限期补交，并按自治区物业管理条例规定进行处罚。否则不予办理房屋权属登记。
第四十一条 建设单位未按一定比例移交办公用房，不向业主委员会移交物业档案资料的，市物业管理行政主管部门责令其履行并停办其一切售房手续。
第四十二条 公房售房单位不按售房款的20%交共用部位、共用设施、设备的维修基金，不予办理售房手续，并按自治区物业管理条例等有关规定处以罚款。
第四十三条 物业管理企业未领取《资质等级证书》而从事物业管理，物业管理行政主管部门和物价部门不发收费证，限期予以办证并由物业管理行政主管部门按自治区物业管理条例等有关规定处以罚款。
第四十四条 物业管理企业有下列行为之一的，由市区物业管理行政主管部门给予警告，造成业主损失的予以赔偿，并按自治区物业管理条例等有关规定处以罚款：
(一)物业管理企业违反收费规定，多收费少服务或只收费不服务的；
(二)越权定价，擅自提高收费标准的；
(三)因管理服务不善，造成业主损失的。
第四十五条 业主委员会或建设单位不适当地处置物业管理用房或挪用维修基金的，由物业管理行政主管部门批评教育，责令改正，造成损失的责令其赔偿；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。
第四十六条 物业区域内的业主或使用人违反了物业管理区域内禁止的十五条行为，或装修不报物业管理公司认可，由物业管理行政主管部门和业主委员会对其给予批评教育，情节严重的按自治区物业管理条例及有关规定处以罚款，造成损失的责令其赔偿或恢复原状。
第四十七条 业主、使用人不按《物业管理委托合同》缴纳物业综合服务费用的，应当承担相应的民事责任，物业管理公司可以按照约定加收滞纳金。对于超过3个月不缴纳的业主、使用人，业主委员会或物业管理公司可以向人民法院提起诉讼，要求限期缴纳，并向市、区物业管理行政主管部门申请禁止该业主转让，出租或抵押物业。
第四十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉，又不履行决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附 则
第四十九条 本办法的具体应用问题，由市建设委员会负责解释。
第五十条 本办法自2002年12月1日起施行。