虚假表示讲“位置”----从一案件的错误处理看《反法》的立法缺陷/刘卫星

上一篇: 谈司法解释的整理/刘洋飞
下一篇: COPYLEFT VS. COPYRIGHT：颠覆与扬弃/傅钢

利用网络进行不正当竞争的几个法律问题
杨柏勇

　　随着计算机技术和信息技术的发展，互联网络的发展对传统的法律制度产生了很大的影响，特别是对知识产权法律制度的冲击是前所未有的。研究利用互联网络进行不正当竞争所引起的法律问题，对知识产权审判具有积极和现实的意义。
一、域名抢注是一种不正当竞争行为
　　因特网的发展和广泛应用，加速和促进了电子商务的发展。因特网成了经营者从事电子商务必须的媒介。经营者在因特网上进行交易的前提是其必须注册拥有自己的因特网地址——域名。由于域名具有标识性、唯一性和排他性的特点。同时，随着信息技术的发展，域名的价值性体现得越来越明显、越来越重要。它是经营者通过因特网进行经营和进行自身宣传的门户，也是其他经营者和消费者与其进行经营往来或者对该经营者的经营活动进行了解的必经之路。因此，将知名企业的企业名称、商号、或者企业的商标作为域名进行抢先注册或进行使用，或者是待价而沽，进行转让、出租等行为越来越多。1998年10月12日，广东省科龙（荣声）集团有限公司在海淀区法院起诉吴永安抢注域名纠纷案拉开了抢注域名诉讼的序幕1。由于域名的法律性质尚无明确的界定，对因域名抢注而产生的纠纷按商标侵权，还是按不正当竞争处理，至今没有一致性的意见。但笔者认为适用不正当竞争法能够解决商标法无法解决的抢注域名问题。
　　(一)抢注他人注册商标为域名的行为认定
　　根据商标法第3条的规定：“经商标局核准注册的商标为注册商标，商标注册人享有的商标专用权，受法律保护”。注册商标，只准许商标注册人专用，除非取得商标注册人的许可，任何人均不得在同种商品或类似商品上，使用与这个注册商标相同或者相近似的商标。根据商标法第38规定的“未经注册商标所有人许可，在同一种或类似商品上使用与他人注册商标相同或者近似的行为”和商标法实施细则第41条第2项规定的“在同一种或类似商品上，将与他人注册商标相同或相近似的文字、图形作为商品名称或者商品装潢使用，并足以造成误认的行为均属于侵犯注册商标专用权的行为”。因此，我们首先要解决的是，将他人注册商标抢注为域名的行为是不是在同一种或类似商品上使用与他人注册商标相同或者近似的行为；或者是将与他人注册商标相同或相近似的文字、图形作为商品名称或者商品装潢使用，并足以造成误认的行为。
　　域名是用户进入因特网上进行电子商务等经营活动所必须的地址。它仅仅是一种由单纯的字母、数字及符号组成的"字符串"构成的网络地址，不具有商标的显著性和美术性特征，很难与注册商标的文字或图形相同或相近似。域名不是商标法意义上的在同一种商品或类似商品上的使用行为。注册商标的权利人只能在核定的注册商标使用范围内拥有注册商标专用的排他权。因此，将他人的注册商标抢注为域名，不是商标法意义上的商标使用行为，也不可能构成对他人注册商标专用权的侵犯。
　　将普通注册商标抢注为域名后，按照现行商标法的规定，很难认定是一种侵害注册商标专用权的行为。众所周知，目前国家有关部门认定的驰名商标是很少的，如果对抢注域名行为的惩治仅限于保护驰名商标，而对大量的将他人的注册商标抢注为域名的行为不进行惩治，注册商标的权利人就失去了将其注册商标注册为域名进行宣传和进行电子商务等经营活动的机会。注册商标的权利人对其在经营活动中创立的注册商标所拥有的良好品质价值在网络领域无法得以实现，而域名抢注者却可以在网络领域无所顾忌地使用他人的再先权利而牟取利益，这就便相承认和支持了将他人享有知识产权的注册商标、企业名称、商号等抢注为域名的行为为合法行为。这对拥有再先权利的权利人是极其不公平的。因此，笔者认为，用商标法救济抢注域名确实存在难以解决的法律问题，但按反不正当竞争法是能够救济抢注域名的行为。我国反不正当竞争法对假冒他人商标的行为认定，是不以同种或同类商品为限，只要行为人违反了诚实信用的基本原则，抢注的域名与他人的注册商标相同或者相似，而且这种相同或相似足以使消费者混淆和误认，并错误地得出域名持有人就是注册商标的权利人，或者与注册商标的权利人有着某种密切的联系，因而错误地将该域名地址当成注册商标权利人的域名地址进行访问，或直接从事电子商务交易，就能认定抢注域名的行为构成不正当竞争。
　　根据我国反不正当竞争法第2条所确立的诚实信用的基本原则，抢注域名行为人的行为只要符合以下条件，就应当认定是一种不正当竞争行为：（1）行为人的行为在主观上有明显的恶意，即明知是他人的注册商标，而进行抢注后，以获利为目的，采用要约或要约邀请的方式，以高出其抢注该域名的注册费的价格出售、转让或出租该域名，抢注人被动出售、转让或出租抢注的域名获利的行为也包括在内；（2）行为人对其抢注的域名并未进行实际使用，其目的是为了通过出售、转让或出租等行为获取经济上的利益；（3）抢注他人注册商标的行为，阻止和妨碍了注册商标权人将其注册商标在因特网上进行域名注册使用，使用与注册商标人的注册商标相同或相似的域名，来达到混淆、引诱、误导消费者访问域名持有人的网站或者其他联网地址的目的2。对抢注域名构成侵权的，应当判决侵权行为人停止使用抢注的域名，并在一定期限内将抢注的域名注销或者更改。
　　(二)将他人驰名商标抢注为域名的认定
　　驰名商标是商标权人对其注册商标经过几十年甚至上百年的精心培育、使用而形成的信誉卓著、广为消费者所熟知的著名商标。因此，世界各国对驰名商标采取了特殊的保护原则，在保护范围上打破了驰名商标本身核定使用的商品范围，将其商标的保护范围延伸到所有的商品类别和服务上。《保护工业产权巴黎公约》第6条之2款规定：“1?本联盟各国承诺，如本国法律允许，应依职权，或依有关当事人的请求，对商标注册国或使用国主管机关认为在该国已经属于有权受本公约利益的人所有而驰名、并且用于相同或类似商品的商标构成复制、仿制或翻译，易于产生混淆的商标，拒绝或取消注册，并禁止使用。这些规定，对商标的主要部分构成对上述驰名商标的复制或仿制，易于产生混淆时，也应适用。2?至注册之日起至少五年的期间内，应允许提出取消这种商标的请求。本联盟各国可以规定一个期间，在这期间内必须提出禁止使用的请求。3?对于依恶意取得注册或使用的商标提出取消注册或禁止使用的请求，不应规定时间期限。同时，该公约第10条中规定，公约成员国应取缔不正当竞争，禁止以任何手段对竞争者的营业场所、商品和工商业活动造成混淆的一切行为。"Trips协议在巴黎公约的基础上在第16条中进一步规定：“2?巴黎公约1967文本第6条之2原则上适用于服务。确认某商标是否系驰名商标，应顾及有关公众对其知晓程度，包括在该成员地域内因宣传该商标而公众知晓的程度。3?巴黎公约1967文本第6条之2原则上适用与注册商标所标示的商品或服务不类似的商品或服务，只要一旦在不类似的商品或服务上使用该商标，既会暗示该商品或服务与注册商标所有人存在某种联系，从而注册商标所有人利益可能因此受损。”《中华人民共和国商标法》、《保护工业产权巴黎公约》及我国尚未加入的TRIPS协议有关注册商标的保护范围，都没有明确延及到域名抢注上，但各国对驰名商标的保护采取了特殊的保护立场和原则，即只要以不正当的目的使用权利人的驰名商标，阻止和妨碍商标权人对其注册商标的正常使用，使消费者产生误认和混淆，就可能构成对驰名商标专用权的侵害。在我国司法实践中，对驰名商标是给予了充分的法律保护。
　　北京市第二中级人民法院在审理“英特基系统有限公司诉北京国网信息有限公司因抢注域名引起的不正当竞争纠纷案”时，引用《保护工业产权巴黎公约》的有关规定精神和《中华人民共和国反不正当竞争法》第2条第1款的规定，认为北京国网信息有限公司将英特基系统有限公司的“IKEA”驰名商标作为域名使用，易误导广大消费者认为该域名的注册人也是“IKEA”驰名商标所有人或与驰名商标所有人有着某种合作关系，进而误认为在该域名内可以查询到与“IKEA”商标相关的商品情况，提高了国网公司网站的访问率。国网公司上述使用方式客观上利用了附着于该驰名商标上的良好商誉，并且由于因特网上域名使用的唯一性，也使得该驰名商标注册权人在因特网上行使该驰名商标权受到妨碍，法院因此认定国网公司的行为对该驰名商标权人的商标专用权造成了侵害。同时，法院认为国网公司未按其设置主页的目的进行实际使用，注册了大量与其他具有一定知名度的商标相同的域名，该大量域名均未被积极使用，进而认定国网公司注册大量域名而不积极使用，其待价而沽的非善意注册行为主观动机十分明显，其行为违反了公平竞争、诚实信用的基本原则，构成了不正当竞争3。该案件的判决，对解决因抢注域名产生的纠纷具有积极的法律意义。
　　(三)国外法院对域名抢注行为的认定问题
　　美国是通过对现有商标法的修订来调整因将他人的注册商标抢注为域名纠纷的。美国国会于1999年11月29日通过了《反域名抢注消费者保护法》，该法规定任何人带有从他人商标蕴含的商誉中牟利的恶意目的，注册、交易或使用与商标或另一个作为商标保护的名字完全相同、非常相似或淡化的域名，而这些商标在域名注册时已经是受商标法的保护了，商标持有人可以对域名注册人提起诉讼。法案同时规定，商标所有人可以表明域名注册人有从商标所有人商标获利的不良企图，即非穷尽性地列举了9种可确定被告存在恶意目的的因素。但法案并不适用于如果域名注册人并不知道另一人在使用这一名称，或者注册人注册该域名的目的并没有怀着不良企图要从商标的商誉中牟利。该保护法特别限定了注册人和注册机构在毫无恶意的情况下侵犯某一商标的域名责任。根据规定，域名注册人可以对抗明知并且实质上错误地向域名注册人或域名注册机构提出注册人的域名侵犯商标的商标所有人。注册人可以获得免于禁令和货币赔偿。
　　美国《反域名抢注消费者保护法》生效后，Sport's商标持有人Sportsman'sMarket公司认为Sportsman'sFarm将其注册商标Sport's抢注为域名的行为淡化了其注册商标。法院受理后，依据《联邦商标淡化法》确认Sport's商标为驰名商标，并认为被告使用WWW.Sport's.com销售圣诞树及阻止原告将其注册商标用为域名的行为淡化了Sport's商标，判决被告停止使用其抢注的域名。同时驳回了原告的赔偿主张。双方当事人不服提出上诉。上诉法院法官适用已生效的《反域名抢注消费者保护法》认为，Sport's一词具有内在的识别性，被告对争诉域名的使用构成了与Sport's商标的混淆性相似；同时认为，被告公司是在诉讼开始后才使用该抢注的域名的，其具有明显的主观恶意。上诉法院最后维持了原判决。驳回了对原告的赔偿主张，法官认为，新法案中关于法定赔偿金的规定并不适用于法案生效前已注册的域名4。
　　世界知识产权组织所设立的仲裁机关的美国仲裁员在处理Kaplan案中，被告PrimetonReviev,Inc公司以其竞争对手原告StanleyH.KaplanEducationCenter公司的名称Kaplan申请登记了域名，并在网上登载两家公司服务优劣的广告。原告以不公平竞争等提起仲裁，仲裁员裁决认为，被告PrimetonReviev,Inc公司因用Kaplan作为域名从事不正当竞争，而被责令放弃Kaplan.com的域名。美国Domaincollection公司注册了域名Campyahoo.com,Yahoo公司认为Domaincollection公司注册的域名与其注册商标极容易产生混淆和误认，构成了对其不正当的竞争行为，因而提起仲裁。美国仲裁员Davidplant认为，根据证据证明，Domaincollection公司虽然注册了域名Campyahoo.com,但其从未使用过。因而可以得出结论，它登记域名Campyahoo.com，其目的就是用来交易的，是打算用Yahoo这一驰名商标获取利益。因此，仲裁裁定将域名Campyahoo.com转给Yahoo公司拥有5。
　　一般情况下，将其他公司特别是将大公司的注册商标、商号、企业名称抢注为域名的纠纷，往往对被抢注者是有利的，但是也不排除其他的例外情况。
　　有人认为将他人的商标、商号、企业名称注册为域名，如果不具有主观恶意，也不借他人的商标、商号、企业名称的知名度来获取不当利益时，应当认定域名注册行为不是当然的侵权行为。
二、利用网络进行虚假宣传构成不正当竞争
　　因特网作为一种新兴的传播媒介，其方便、快捷、廉价和不受地域限制的特点，越来越受到重视。许多经营者通过网络对自身及经营活动进行宣传，取得了良好的效果。但也有不少的经营者并不是本着诚实、讲信誉的原因则利用因特网对其经营活动进行宣传，而是进行虚假宣传来抬高自己，贬低其他同类经营者。去年北京市海淀区人民法院共受理审结利用因特网进行虚假宣传的不正当竞争案件多起，主要有以下类型。
　　(一)捏造、散布虚假事实，损害竞争对手的商业信誉和商品声誉
　　1999年受理的普天公司诉北高科公司案。双方当事人都是生产有源音箱的产家，普天公司的商标为“狂人”，而北高科的商标为“润宝轻骑兵”。1997年普天公司在其产品的外包装上使用了“轻骑兵换代产品”的用语。北高科公司起诉普天公司的行为构成了不正当竞争，经法院调解双方达成协议：普天公司在以后的经营活动中停止使用“轻骑兵换代产品”的用语，并向北高科公司赔偿损失、赔礼道歉。此后，北高科在其网站（网址为http://www.cnortek.com）的主页上发布消息，称：“润宝轻骑兵打假取得重大突破，狂人的无耻做法属于欺骗消费者”、“普天公司生产的轻骑兵音箱为不合格产品”等。同时，北高科公司还将有关起诉书、调解书制成网页，使用超链接技术与上述主页相连接，进行发布，时间为83天。普天公司认为此高科公司的上述行为对其构成侵权遂向法院起诉。
　　法院审理后认为，被告的起诉书和对案件结果的评价，不是对双方争诉的事件和结果进行客观、公平的描述，而是采用捏造虚伪事实，且将这种具有明显的贬低原告的虚伪事实，在其网站上与法院的调解书一并发布，在访问被告网站的公众中，将可能产生一种误解，即普天公司的产品确实是假冒的质量不合格的产品。为此，法院认为被告侵权成立，判决被告立即停止侵权行为，并在其网站的主页上向原告致歉，时间为83天。双方当事人均服从一审判决。
　　《反不正当竞争法》第14条规定：“经营者不得捏造、散布虚伪事实，损害竞争对手的商业信誉、商品声誉。”本案中，被告在因特网上所进行的广告宣传，虽然与传统方式的广告宣传有所区别，但所达到的目的是相同的，即通过捏造、散布原告的产品是“欺骗消费者的、不合格的产品”的虚伪事实，来达到贬低原告的产品和服务，抬高自己，引诱消费者购买其产品的目的。
　　(二)违反《反不正当竞争法》第9条的不正当竞争行为
　　原告日新公司与被告讯合公司均提供在线法律服务业务的ICP，都在各自网站上介绍中国律师和律师事务所。被告在其网页上进行宣传服务时宣称其是：“因特网上第一家全面、集中向全球介绍中国律师事务所及律师”，其“网站是目前国内最权威的综合性法律信息着站点。”原告认为被告的行为是一种不正当竞争行为，起诉请求判决被告停止虚假广告宣传；在相关媒体上公开致歉；赔偿经济损失5000元，并承担有关诉讼费用。法院经审理认为，被告的行为违反了反不正当竞争法第2条和第9条的规定，构成侵权。判决被告在其网站的广告宣传中，停止使用有“最权威”、“第一家”等词汇的广告用语；在其网站主页上连续24小时发布声明，向原告致歉；同时驳回原告的赔偿请求。
　　这是一起使用因特网提供在线法律服务业务的ICP，对其网站上提供的服务内容和服务质量作不真实的虚假宣传行为引起的不正当竞争案件。该案与北高科一案的区别之一是，前案是捏造、散布虚假事实来诋毁同行业的其他竞争对手，来达到抬高自己、取得竞争优势的目的；而该案则是违反诚实信用原则，虽没有直接诋毁竞争对手，但通过对自己提供的服务的内容和质量作夸大其词的不真实的宣传，使消费者产生误认为其网站内容是最好、最权威的，从而达到诱导更多的消费者访问其网站，增加其知名度和获取利益的不正当竞争目的。
　　(三)假冒他人注册商标的不正当竞争行为
　　假冒他人注册商标是指《商标法》第38条第1项所规定的“未经注册商标所有人许可，在同一种或类似商品上，使用与他人注册商标相同或者近似的行为”。一般来讲，假冒他人注册商标的行为必须是依附于同种或类似商品上、使用与他人注册商标相同或者近似的行为。但在实践中，假冒他人注册商标的行为并不仅以此为止。经营者在广告中假冒他人注册商标的行为屡有发生。如海淀法院受理的金洪恩公司诉惠斯特中心不正当竞争案。原、被告均是从事股票软件开发、生产和销售的单位。原告的软件名称为＂股神＂，并于1999年4月取得了“股神”注册商标。原告以“股神”为名称销售的软件，从1997年到1999年在连帮公司PC软件销售分类排行榜上销售量位居前列。被告的软件原名称为“股市经典”，但被告在其因特网网站（网址为http://www.hst.com.cn）主页上宣传销售该软件，并均以“股神2000”作为链接标识，从该网站上亦可下载《股市经典》升级版软件，但需在主页上点击“股神2000升级版”栏目。法院审理后判决被告侵权行为成立。
　　惠斯特中心的行为是一种假冒他人商标、侵犯他人商标专用权的不正当竞争行为。惠斯特中心之所以在其“股市经典”软件的宣传和包装上不使用自己的产品名称“股市经典”，而使用“股神2000”的字样，根本上讲其有一种借助洪恩公司股神软件在消费者中具有良好的商品声誉来销售自己产品的企图，使消费者产生“股神2000”是“股神”软件的升级版的误认和混淆。惠斯特中心的行为违反了《反不正当竞争法》第2条、第5条第1项的规定。
　　(四)主页相同或相似是否构成不正当竞争
　　主页是通过WORLDWIDEWED可以访问的信息页。一般情况下，主页包括图象和文本的混合，可以包括内嵌的对其他信息页的引用。通过网址访问某网站时，首先显示的是该网站具有明显特征的主页。主页相当于书籍的目录，访问者可以根据主页上载有的目录访问所需的信息栏目。在访问某一网站时，必须借助于该网站的网址才能进入。主页是缺少识别性的，即便是不同的网站具有基本上相同或相似的主页，在访问者中也难以产生误认和混淆，除非两个经营者使用了相同或基本相似的网址，才有可能对消费者的身份、产品和服务产生误认或混淆。同时，主页也不同于产品的名称、包装、装璜，主页相同或相似，不符合《反不正当竞争法》第5条第2、3、4项规定的内容。对于因抄袭行为导致两个或两个以上的经营者的主页相同或相似的，如果不存在网址（域名）相同或相似，则应当按著作权法的规定处理；如果经营者的网址（域名）相同或相似，主页亦相同或相似，则可能使访问者产生两个经营者之间具有某种密切的特殊的联系，从而导致误认或混淆，构成不正当竞争。创联诉汇盟案，一审法院认为被告抄袭原告主页的行为构成侵害其著作权，而不构成对原告的不正当竞争。
三、关于侵权责任承担问题
　　从目前国内外所判决的抢注域名案件的责任承担看，将他人注册商标抢注为域名构成侵权后，判决侵权者停止使用抢注的域名，并将所抢注的域名转移给注册商标的权利人，或者将抢注的域名注销，是普遍采用的承担责任方式之一。但如何致歉和确定赔偿数额，则没有统一的做法。目前审结的“宜家”一案，仅判决被告停止使用并于判决生效后10日内撤销所抢注的域名，并未涉及赔偿和致歉问题。
　　我国《反不正当竞争法》第20条规定了构成不正当竞争赔偿的计算方式。抢注域名构成不正当竞争后，用该方法难以计算侵权人在抢注域名期间，其所获得的利润。一般情况下，侵权人抢注他人域名后，并非自己进行使用，而是待价而沽，因此在未转让和出租前是无法计算侵权人的侵权所得。事实上，侵权人在未能将抢注的域名转让和出租以前，只有支出，没有收益。因此，以侵权所得来计算赔偿是不可能的；以被侵害人的经营损失确定赔偿额，则存在即使侵害人不将被侵害人的注册商标、商号或企业名称等抢注为域名，也存在被侵害人自己是否进行域名注册，注册了域名后其使用域名能够获得多少收益的问题，按被侵害人的经营损失同样难以确定赔偿额。对于将他人的注册商标、商号或企业名称抢注域名后进行转让和出租，应当参照侵害人非法所得的数额向被侵害人赔偿。同时，法院可以按《民法通则》第134条第3款的规定，收缴侵害人的非法所得。
　　海淀法院审理的几起利用互联网络进行不正当竞争案件中，有两起案件对原告的赔偿要求是以原告未提供其经济损失的证据为由驳回的。有一件是因被告除利用网络进行不正当竞争外，还在产品的外包装上假冒原告的注册商标，因此按所生产的产品的数量和价格确定一个百分比值的方式来确定赔偿数额。在审判实践中，按《反不正当竞争法》第20条的规定计算侵权赔偿额是非常困难的。因此，为了更加有效地制止各种不正当竞争行为，应当确定法定的赔偿额，根据侵权人的主观恶意、影响范围、危害程度等在一定范围内灵活适用。
　　美国在《反域名抢注消费者保护法》中，将传统的商标损害赔偿方法适用于抢注域名的案件，同时增加了对抢注案件进行法定赔偿，每个域名的赔偿额在1000美元至100000美元之间。同时，对在无任何恶意的情况下侵犯某一商标的域名责任进行了规定。根据规定，域名注册人可以对抗明知并且实质上错误地向域名注册人或向注册机构提出注册人的域名侵犯商标权的商标所有人。注册人可以免除禁令和货币赔偿。法案还规定了不承担责任的两种例外。一是注册人善意进行域名注册。第二是人名被用于、附属于或与某一创作的作品与雇佣作品相关，而注册人是该作品的版权所有者或被许可人时，注册人有意将该域名与合法使用该作品一并进行出售，而且在被注册人和被使用姓名的人之间所签订的合同中并未禁止对其进行注册6。
　　笔者建议，在修定有关法律或者作出司法解释时，应当就抢注域名、利用互联网进行不正当竞争引起的赔偿问题，确定法定的赔偿额，以便于司法审判。同时，在国内外已审理完结的域名抢注案件的判决中，都没有就侵害人的侵害行为给被侵害人造成的不利影响确定相关的消除影响的责任。这不利于对被侵害人权利的维护。对利用互联网进行不正当竞争的侵权行为，应当按照《民法通则》第134条第1款第9、10项的规定，判令侵害人在其网站主页公开致歉，消除影响。致歉的方式应当按侵权人进行侵权行为的方式采取对等的方式承担责任。如海淀法院审理的几起利用网络进行不正当竞争案件，都判决侵权人在一定期限内，在其发布侵权信息的网站的主页上向被侵权人公开致歉，以消除影响。这是知识产权审判为适应网络环境而对民事救济方式的一种发展。
　　
　　注释：
　　1参见“1998海知初字节114号”科龙案裁定书。
　　2参见2000年7期“CNNIC通讯”第15－18页。
　　3参见“1999二中知初字第86号”判决书。
　　4参见邓炯美国《反域名抢注消费者保护法》，《电子知识产权》2000年第7期。
　　5参见《参考消息》，2000年8月8日，“雅虎等在占用网站名称指控中获胜”。
　　6参见5月24日《中国知识产权》报，盛莉《美国反域名抢注消费者保护法》。
　　(作者单位：北京市海淀区人民法院)
　
海南省三亚市人民政府


三亚市人民政府关于印发三亚市办理商品房土地房屋权证管理暂行办法的通知
三府〔2006〕140号

各镇人民政府，各区管委会，市政府直属各单位：


《三亚市办理商品房土地房屋权证管理暂行办法》已经市政府第79次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真组织实施。


三亚市人民政府


二○○六年十一月三日



三亚市办理商品房土地房屋权证管理暂行办法




为了更好地促进我市房地产市场健康有序发展，构建一个高效快捷、办事透明、服务优良的房地产发展政务环境和市场环境，进一步优化城市投资环境，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定，制定本办法。

第一条 市国土、房产、税务、财政等部门要互相配合，按照有关法规规定的程序和要求，尽量缩短操作流程，加快办理商品房土地房屋权证速度，为开发商和购房者提供更便捷的商品房交易服务。

第二条 商品房工程竣工后由开发商向三亚市发展和改革局提出申请，由市发展和改革局牵头组织相关部门进行验收，30个工作日内完结，并及时做出验收结果，由市建设局出具《建筑工程竣工验收备案证》，市规划局出具《建筑工程规划许可证》，市公安消防局出具《建筑工程消防验收意见书》，市人防办出具《人防工程竣工验收表》。任何单位和个人不得以任何借口拖延对新建商品房项目竣工验收手续的办理。

第三条 商品房工程竣工验收合格后由开发商委托有资质的测绘单位进行测绘，测绘单位对测绘的结果负责，保证所测绘的商品房分户建筑面积和土地分摊面积准确无误。测绘工作在双方约定的时限内完结。市国土、房产部门收到报送的测绘结果后，应在7个工作日内进行确认。开发商在商品房转让过户前应将已经国土、房产部门确认并加盖印章的测绘结果送房地产交易中心备案，以此作为发放分户土地房屋权证的房屋建筑面积标准和土地分摊面积标准。

第四条 市房产管理局设立商品房交易窗口，对办理商品房土地房屋权证工作负总责。市国土环境资源局应在商品房交易前办理分摊土地变更审核，并对分摊土地面积的准确性、合法性负责，但对商品房转让过户的法律程序不负法律责任。

第五条 新建商品房交易原则上不作评估，但交易价格明显低于正常市场价格的应作评估，其评估价作为收取税费的依据。

二手房交易应作评估，其评估价格可作为收取税费的参考标准：合同价高于评估价的，按合同价收取；评估价高于合同价的，按评估价或核实后的成交价收取。

第六条 商品房交易窗口设立商品房评估机构库，商品房的评估，由交易双方从评估机构库中，按抽签的方式随机抽出任意一家评估公司对商品房进行评估。

第七条 新建商品房分户交易，提供材料齐全的只要购房者纳完契税、印花税，即可交易发证。二手房交易，转让双方依法缴纳土地增值税、个人（企业）所得税、营业税、契税和印花税后发证。有关税费统一在市房产管理局所设窗口一次性缴完。

第八条 开发商在销售商品房前已将土地及项目设定抵押的，按照《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规办理。

第九条 商品房分户过户手续实行窗口一站式办理制，由房产管理局统一办理。新建商品房成批量办理过户手续的，不超过15个工作日办结；单宗办理过户的，不超过5个工作日办结，二手房交易过户不超过6个工作日办结。因特殊情况在规定时限内不能办结的，经本行政机关负责人批准，可以延长7个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。但是，法律、法规另有规定的，依照其规定。

第十条 对制作虚假商品房交易合同偷逃税费的责任人，由市有关职能部门依法进行查处。

第十一条 凡发现任何单位或个人有违反本办法，并造成不良影响的，对责任人一律给予严肃处理。

第十二条 在市监察局设立投诉电话，鼓励企业、客户对负责办理商品房土地房屋权证部门或个人进行监督并举报，对企业和举报人严格保密。

第十三条 本办法具体应用问题由市房产管理局负责解释。

第十四条 本办法自2006年11月6日起实施。